فرارو- "این طرح‌ها برای سرگرم کردن مردم است." یک کارشناس حوزه مسکن ضمن انتقاد از راه‌اندازی بازار رهن ثانویه، بابیان این مطلب گفت: تا زمانی که قدرت و توان بازپرداخت مردم افزایش نیابد ارائه تسهیلات بیشتر کاری از پیش نمی‌برد.
رکود و بحران در بازار مسکن به حدی رسیده است که مسئولان و کارشناسان را واداشته تا برای رفع آن هرروز فکر تازه‌ای کنند. مسکن مهر، مسکن ویژه، افزایش وام‌های مسکن، راه‌انداز شرکت‌های اجاره‌داری و ... همان ایده‌های است که برای خروج از این وضعیت طرح و عملیاتی شده است. طرح‌هایی که اغلب آنها تاکنون غیر از افزایش مشکلات در بازار مسکن ثمر دیگری نداشته‌اند.
تازه‌ترین طرح در این خصوص راه‌اندازی بازار رهن ثانویه است. طرحی که اگر مورد تائید بانک مرکزی و سازمان بورس قرارگرفته و به مرحله اجرا برسد مجوزی است در دست بانک مسکن تا بر اساس آن با «انتشار اوراق مشارکت رهنی به پشتوانه تسهیلات اولیه مسکن» برای خود 10 هزار میلیارد تومان منابع جدید تأمین کرده و اقدام به تسهیلات دهی‌های بیشتر کند.
سؤال اینجا است که این شیوه چقدر کارآمد خواهد بود و آیا پایانی برای رکود بخش مسکن تلقی می‌شود؟ کارشناسان حوزه مسکن اعتقاددارند که این طرح نیز همچون ایده‌های پیش‌ازاین کاری از پیش نبرده و مشکلی را حل نمی‌کند زیرا پرداخت تسهیلاتی که درصد اندکی از مبلغ ملک را تأمین می‌کند گره ای از کار خانواده‌ها بازنخواهد کرد.
گذشته از اینکه میزان تسهیلات چند درصد از قیمت مسکن است باید به این نکته نیز توجه داشت که روند تورم و فاصله دخل‌وخرج مردم به قوت خود باقی است و تا زمانی که اقدام مؤثری در راستای افزایش قدرت خرید مردم نشود نمی‌توان انتظار داشت که تسهیلات ارائه‌شده – به فرض آنکه بانک‌ها از طرق مختلف برای خود نقدینگی تأمین کنند – موجب بهبود اوضاع بازار مسکن شود.
محمدعلی پورشیرازی کارشناس حوزه مسکن در گفت‌وگو با فرارو با تأکید بر اینکه این‌گونه طرح‌ها ثمری ندارد، گفت: وقتی من یک‌میلیون تومان در ماه درآمد دارم با فرض اینکه بتوانم از طریق دریافت تسهیلات هزینه خرید یک ملک شصت متری را هم بدهم، چطور باید از پس بازپرداخت آن برآیم؟
وی افزود: شاید این طرح بتواند برای بانک مسکن تأمین نقدینگی کند و از این طریق به تعداد بیشتری از مردم تسهیلات داده شود اما اگر سایر بخش‌های اقتصاد اصلاح نشود و قدرت خرید مردم افزایش نیابد، تغییری در بازار مسکن ایجاد نمی‌شود زیرا وام‌های بانکی تا وقتی‌که شرایط بازپرداخت آن را نداشته باشیم به درد نمی‌خورد.
این کارشناس حوزه مسکن همچنین گفت: نکته دیگری که باید توجه داشت مبلغ تسهیلاتی که به مردم ارائه می‌شود و نرخ سود آن است. اگر مبلغ تسهیلات بخش قابل‌توجهی از هزینه ملک را تأمین نکند نیز نمی‌تواند کارآمد باشد.
پورشیرازی با تأکید بر اینکه در ایران هر کاری را به‌غلط ترین شکل انجام می‌دهیم، گفت: همه جای دنیا به مردم یارانه می‌دهند اما از سویی کمک می‌کنند که قیمت کالاهای موردنیاز مردم تغییر نکند نه اینکه مثل ما 45 هزار تومان بدهند و 170 هزار تومان پس بگیرند.
وی افزود: طرح‌های مختلف مانند شرکت‌های اجاره‌داری در دنیا اجراشده و از طریق آن قیمت مسکن را کنترل کرده‌اند اما در ایران چون مسکن را به یک کالای سرمایه‌ای تبدیل کرده‌ایم و هر دکتر و مهندسی برای کسب سود وارد این حرفه می‌شود شاهد هستیم که بازار با چنین وضعیتی مواجه است.
این کارشناس اقتصادی در پاسخ به پرسشی مبنی بر اینکه اگر این طرح‌ها کارآمد نیست چرا طراحان و کارشناسان در مرحله اولیه مانع عملیاتی شدن آن نمی‌شوند تا صدمات بیشتری به بازار مسکن وارد نیاید، گفت: به اعتقاد من این طرح‌ها بیشتر برای سرگرم کردم مردم است. برای حکومت‌ها همه‌چیز اقتصاد و پول و بازار نیست. به‌طورمعمول مسائل سیاسی نیز در تصمیمات دولت‌ها نقش دارند و در ایران این‌طور است که مسائل سیاسی به مسائل دیگر ارجح می‌شود. نتیجه این رویکرد نیز همین است که شاهدیم.
مفید است، اما کافی نیست
گروه دیگری از کارشناسان و فعالان بازار مسکن نیز اعتقاددارند که این شیوه کمک شایانی به تأمین نقدینگی در بخش مسکن خواهد کرد و حتماً مفید است اما برای حل معضلات این حوزه کافی نیست.
بیت‌الله ستاریان ازجمله این افراد است که در گفت‌وگو با فرارو گفت: مهم‌ترین مسئله قابل‌توجه در بخش مسکن تأمین نقدینگی است. رهن ثانویه، تسهیلات و ... ازجمله شیوه‌های مفیدی است که در دنیا مورداستفاده قرار می‌گیرند و حتماً این ابزار می‌تواند در بخش تأمین نقدینگی و منابع کمک مؤثری به بازار مسکن کند زیرا این سرمایه‌گذاری در این بخش سریع به سود نمی‌رسد و در ایران تا شش سال نیز زمان لازم است تا سرمایه اولیه به سرمایه‌گذار بازگردد.
وی افزود: سودمند بودن این روش به معنی آن نیست که همه مشکلات بازار مسکن از همین طرح حل می‌شود زیرا ساختارهای اقتصادی ما در بخش‌های مختلف ازجمله مسکن با مشکلات بسیاری مواجه است.
این کارشناس و فعال حوزه مسکن با ذکر مثالی توضیح داد: تصور کنید که شما یک‌خانه قدیمی کهنه دارید، درآمد چندانی ندارید و با مشکلات معیشتی مواجه هستند. در این شرایط نمی‌تواند یک بنز سوار شوید و اگر هم بنز داشته باشید باید آن فروخته و به مسائل دیگر رسیدگی کنند. در اقتصاد ما و بازار مسکن نیز همین‌طور است. ما در این ساختار نمی‌توانیم بنز سوار شویم.
شرط بانک مرکزی
به هر ترتیب «رهن ثانویه» تازه‌ترین ایده‌ای است که برای خروج بازار مسکن از وضعیت کنونی در نظر گرفته‌شده و به تعبیر برخی رسانه‌ها قرار است سوخت تازه‌ای در این بخش باشد. در این مرحله هیئت‌مدیره سازمان بورس و اوراق بهادار تهران با دریافت موافقت کلی از بانک مرکزی برای راه‌اندازی بازار «رهن ثانویه»، پیش‌نویس دستورالعمل «انتشار اوراق مشارکت رهنی به پشتوانه وام‌های اولیه مسکن» را به تائید رسانده و ظرف چند روز آینده در آخرین جلسه مشترک بین کارشناسان و مدیران بورس و بانک مسکن، ضوابط رهن ثانویه برای اجرا به تصویب نهایی می‌رسد.
گفتنی است رئیس‌کل بانک مرکزی، برای راه‌اندازی بازار «رهن ثانویه» دو شرط «خود انتظام» و «خودگردان» را تعیین کرده است به این معنی که بانک مسکن و نهاد مالی متولی این بازار، هر نوع کسری احتمالی برای پرداخت سود و اصل پول به خریداران اوراق را در محاسبات ابتدایی خود ببینند و برای رفع آن، پیش‌بینی‌های لازم را انجام دهند تا مجبور به استقراض از بانک مرکزی نشوند.
لازم به ذکر است بانک مسکن برنامه‌ریزی کرده است، سالانه 10 هزار میلیارد تومان منابع جدید از بازار «رهن ثانویه»، برای تأمین مالی بخش مسکن ایجاد کند که این حجم تسهیلات جدید معادل 5/ 2 برابر ظرفیت تعریف‌شده برای صندوق پس‌انداز مسکن «یکم» خواهد بود. در این صورت، بانک مسکن هم می‌تواند سقف وام خرید مسکن را از رقم فعلی افزایش دهد و هم اینکه با حذف یکسری شروط، دامنه برخورداری متقاضیان از تسهیلات را گسترش دهد.
در خصوص سود تسهیلات با منابع رهنی نیز باید گفت که ناشر اوراق یا راه‌انداز بازار «رهن ثانویه»، باید مطابق با انتظارات سرمایه‌گذاران بورسی و طبق مصوبه شورای پول و اعتبار، 21 درصد سود سالانه به خریداران اوراق رهنی بپردازد اما تسهیلات اولیه و پرداختی بانک مسکن که پشتوانه اوراق بوده و قرار است از طریق تنزیل آنها، محل پرداخت سود به اوراق گیرنده‌ها باشد، دارای سود سالانه 12 تا 16 درصد است.
وام‌های قدیمی بانک مسکن، سود 12 درصد داشته‌اند و در حال حاضر تسهیلات خرید مسکن صندوق پس‌انداز بانک مسکن با سود 16 درصد پرداخت می‌شود که درنتیجه، چون ترکیب تسهیلات قدیمی و جدید پرداختی بانک مسکن، سبد منابع اولیه برای «رهن ثانویه» را تشکیل می‌دهند، بنابراین این تسهیلات برای تبدیل‌شدن به اوراق مشارکت، به‌طور متوسط با نرخ 14 درصد تنزیل خواهد شد.
به‌این‌ترتیب نرخ تمام‌شده اوراق مشارکت رهنی با احتساب هزینه‌های جانبی ناشر، حداقل 22 درصد خواهد بود اما منابع شکل‌دهنده اوراق، سود 14 درصدی و حداکثر 16 درصدی در اختیار ناشر قرار می‌دهد و همین کسری 6 درصدی در مقطع فعلی، مانع راه‌اندازی بازار «رهن ثانویه» به‌حساب می‌آید.