سرویس اقتصادی «فردا»: استفاده از پتانسيل بازار سرمايه براي تامين‌مالي ساخت‌وسازهاي مسكوني به‌عنوان برنامه اول از مجموعه برنامه‌هاي پنج‌گانه دولت، روز شنبه با تشكيل اولين‌ «صندوق زمين‌وساختمان» شكل عملياتي به خود مي‌گيرد. صندوق زمين‌وساختمان نهادي است كه به درخواست مالك زمين آماده ‌ساخت – بعد از تاييد صلاحيت‌‌هاي لازم - در فرابورس تشكيل مي‌شود تا منابع مورد نياز براي احداث يك پروژه ساختماني را از كانال غيربانكي تامين كند. بسازوبفروش‌ها در شرايطي كه با توان از دست رفته سيستم‌ بانكي در پرداخت تسهيلات روبه‌رو هستند، از طريق این صندوق‌ها ‌مي‌توانند دو دسته منبع پولي شامل «نقدينگي سيال بين بازارها» و «دارايي نقدي متقاضيان مسكن» را به سمت پروژه‌‌هاي خود جذب كنند. منافع اقتصادي صندوق‌ صرفا به پشتيباني از طرف عرضه مسكن محدود نمي‌‌شود؛ بلكه افرادي كه با خريد واحدهاي سرمايه‌گذاري صندوق، در ساخت‌وساز مشاركت مي‌كنند، در پايان پروژه و فروش آپارتمان‌ها، نسبت به آورده‌شان از سود صندوق منتفع می‌شوند. قابليت‌هايي همچون نقدشوندگي سريع سرمايه‌گذاري، شفافيت مالي مالك پروژه‌ و همچنين عدم محدوديت حداقلي و حداكثري در خريد سهام صندوق، اين روش مشاركت در ساخت را با روش‌هاي ديگري همچون پيش‌خريد مسكن متمايز مي‌سازد.

اولين سري از برنامه‌هاي‌ بخش مسكن دولت نهايي شد؛ صندوق زمين‌وساختمان مجوز گرفت

واگذاري سهام «مسكن» از شنبه

نقدينگي‌هاي سرگردان براي جبران كمبود تسهيلات بانكي، جذب صندوق‌هاي زمين وساختمان مي‌شوتد

از بين حداقل 5 برنامه‌ اصلي كه دولت يازدهم طي يك‌سال گذشته وعده آنها را در بازار مسكن داده، اولين برنامه نهايي شده و از شنبه هفته آينده به اجرا گذاشته مي‌شود.

«راه‌اندازي صندوق‌هاي زمين و ساختمان» يكي از مجموعه سياست‌‌هاي مدنظر اين دولت است كه چون همانند 4 طرح ديگر - مسكن‌اجتماعي، صندوق سپرده‌گذاري مسكن، ليزينگ‌ها و همچنين تشكيل بازار رهن‌ثانويه- به منابع بانك‌ها و نظر بانك‌مركزي وابسته نيست، وزارت راه‌وشهرسازي توانسته خيلي زود مجوزهاي لازم براي ايجاد آن را اخذ كند.

با تشكيل اولين صندوق‌ زمين‌ و ساختمان تحت عنوان «نسيم» از روز شنبه، شكل جديد تامين‌مالي پروژه‌ها در حوزه ساخت‌وساز‌هاي مسكوني با اتكا به دو منبع شامل «نقدينگي‌هاي سيال بين بازارهاي اقتصادي» و همچنين «اندك دارايي نقدي متقاضيان مسكن» به اجرا گذاشته مي‌شود تا در غياب توان از دست‌رفته بانك‌ها در ارائه وام‌ساخت، اولين قسمت مسير جايگزين براي پول‌رساني به بساز و بفروش‌ها مورد بهره‌‌برداري قرار گيرد.

صندوق زمين ‌و ساختمان منابع مالي مورد نياز بازار مسكن را از طريق بازار سرمايه تامين مي‌كند به شكلي كه مالك زمين آماده ساخت، با تعريف پروژه ساختماني و تاييد آن در بورس، تحت نظارت اركان 9گانه –نهادهاي نظارتي- هزينه ساخت‌وساز را از طريق فروش سهام به سرمايه‌گذاران، تامين مي‌كند و در پايان، با فروش واحدهاي مسكوني، سود به‌دست آمده را به نسبت شراكت سهامداران بين آنها توزيع خواهد كرد.

ظرفيت بالقوه سود سرمايه‌گذاري در بازار ساخت‌وساز كه ناشي از تغييرات قيمت مسكن در بلندمدت است، نقطه‌قوت صندوق‌ زمين‌وساختمان به حساب مي‌آيد و باعث جذب نقدينگي از بازارهايي همچون ارز و طلا و بورس كه طي ماه‌هاي اخير از بازدهي منفي يا حداكثر 5درصد برخوردار بوده‌اند، خواهد شد. بررسي‌ها از سوابق بازدهي بازار مسكن نشان مي‌دهد در 25 سال گذشته، اگر چه در برخي‌ سال‌ها نرخ بازدهي سالانه –ميزان رشد قيمت مسكن- منفي بوده يا در سال‌هايي جهش‌هاي بالاي 50درصد اتفاق افتاده، اما اين نرخ به‌طور متوسط سالي 20درصد بوده است. به اين ترتيب، سهامداران صندوق زمين‌وساختمان در بدترين حالت ممكن با حفظ ارزش دارايي خود در سطح برابر با تورم قيمت مسكن، روبه‌رو مي‌شوند و در شرايط كنوني، بيشتر از ساير بازارهايي كه جذابيت سرمايه‌گذاري در آنها كاهش و امكان سفته‌بازي نيز در آنها از بين رفته است، نفع خواهند برد. به گزارش «دنياي‌اقتصاد»، صندوق زمين‌وساختمان «نسيم» مسووليت تامين‌ مالي پروژه‌اي مسكوني در منطقه22 تهران را برعهده دارد. پذيره‌نويسي اين صندوق از روز شنبه آغاز مي‌شود و متقاضيان مسكن و سرمايه‌گذاران بورسي مي‌توانند با خريد برگه‌هاي سهام، در سود و زيان اين پروژه مشاركت كنند.

كل هزينه ساخت اين پروژه 22ميليارد و 500 ميليون تومان پيش‌بيني شده كه تامين 15ميليارد تومان آن از طريق پذيره‌‌نويسي به شكل توزيع سهام تامين مي‌شود و مابقي از طريق پيش‌فروش پوشش داده مي‌شود. براي سرمايه‌گذاري در صندوق زمين ‌و ساختمان، محدوديتي به لحاظ حداقل خريد يا حداكثر خريد سهام وجود ندارد، به طوري كه حداقل هر يونيت –يك سهم يا واحد سرمايه‌گذاري- از 1000 تومان تا حداكثر معادل كل هزينه ساخت مي‌تواند تعريف و توسط هر سهامدار خريداري شود.

خريد سهام صندوق زمين‌وساختمان به نوعي مشابه فعاليت در بازار پيش‌فروش مسكن است با اين تفاوت كه در پيش‌خريد، امكان نقدشوندگي سرمايه‌گذاري تا پايان مراحل ساخت و فروش آپارتمان، براي فرد پيش‌خريدار وجود ندارد، اما در اين صندوق‌ها، از فرداي پذيره‌نويسي، سهامداران مي‌توانند برگه‌‌هاي سهام خود را در فرابورس با نظارت اركان صندوق، مبادله كنند كه در اين حالت، متناسب با پيشرفت فيزيكي پروژه و نوسانات قيمت مسكن و تقاضا از طرف متقاضيان جديد سرمايه‌گذاري، ارزش معاملاتي سهام صندوق تعيين خواهد شد. با اين حال، سود نهايي و قطعي سهم صندوق زمين‌وساختمان در پايان پروژه، تقسيم مي‌شود. به گزارش «دنياي‌اقتصاد»، كارشناسان بازار سرمايه معتقدند: تشكيل اولين صندوق زمين ‌و ساختمان پيامي مي‌تواند باشد از طرف دولت خطاب به بساز و بفروش‌ها و انبوه‌سازان مبني‌بر اينكه، اين دو طيف بيش‌از اين نبايد در انتظار احياي اعتبارات بانكي باشند بلكه به تدريج بايد خود را با شرايط جديد وفق دهند و با طرح توجيهي قوي و مستدل درباره شاخص‌هاي اقتصادي پروژه خود، نقدينگي‌هاي سرگردان را از طريق اين صندوق‌ها جذب بازار ساخت‌وساز كنند.

مدیر‌عامل گروه سرمایه‌‌گذاری بانک مسکن، درباره جزئيات صندوق نسيم با بيان اينكه اين صندوق شنبه آينده با حضور وزراي راه‌وشهرسازي و اقتصادودارايي، به «دنياي‌اقتصاد» گفت: موضوع فعالیت صندوق سرمایه‌‌گذاری زمین و ساختمان، جمع‌آوري وجوه از سرمايه‌گذاران و ساخت پروژه ساختماني از محل وجوه یاد شده و سپس فروش واحدهاي ساختماني پروژه یادشده و در نهايت تقسيم عوايد ناشی از این فعاليت بين سرمايه‌گذاران صندوق است.

مصطفي ازگلي افزود: محل اجرای پروژه در منطقه 22 شهرداری تهران واقع شده است. کاربری این پروژه مسکونی بوده و متراژ ناخالص پروژه (با احتساب مشاعات) 13200 متر مربع و متراژ خالص پروژه 8هزار متر مربع است. اركان صندوق نسيم نيز شامل مدیر صندوق: شرکت توسعه بازار سرمایه تهران، مدیر ساخت: شرکت عمرانی مسکن گستر، ناظر: شرکت پردیس ایران، متولی: شرکت کارگزاری بانک اقتصاد نوین، متعهد پذیره‌نویس: گروه سرمایه‌‌گذاری بانک مسکن، بازارگردان: شرکت کارگزاری بانک مسکن و حسابرس: موسسه حسابرسی و خدمات مدیریت اصول پایه فراگیر است.

متولي صندوق نسيم هزينه ساخت پروژه را 5/22 ميليارد تومان و مدت زمان اجراي آن را 30ماه عنوان كرد و درباره مزاياي اين صندوق‌ها گفت: افزایش یا حفظ قدرت خريد سرمایه‌گذاران (ولو با سرمایه اندک) در برابر افزایش قیمت زمین و ساختمان و مشارکت در ساخت و سود و زیان پروژه از جمله امتياز سهامداران صندوق است، ضمن اينكه از ديگر مزایای این صندوق‌ها نقدشوندگی بالاتر این صندوق‌ها نسبت به سرمایه‌گذاری مستقیم در بخش ساخت‌و‌ساز است. وجود رکن بازار گردان در صندوق و معامله واحدهای سرمایه‌گذاری این صندوق در فرابورس به سرمایه‌گذاران این امکان را می‌دهد که در صورت تمایل به نقد کردن واحدها در زمان کوتاهی بتوانند این کار را انجام داده و سرمایه‌گذاران جدیدی که در زمان پذیره‌نویسی اولیه امکان حضور در صندوق نداشته‌اند نيز بتوانند پس از آغاز به کار صندوق به این صندوق‌ها وارد شوند. همچنین با توجه به نظارت‌های مختلفی (اعم از نظارت بر پیشرفت فيزیکی پروژه و نظارت بر پیشرفت مالی پروژه) که ارکان نظارتی صندوق انجام می‌دهند، صندوق از شفافیت بالایی برخوردار است. از طرفي وجوه جمع‌آوری شده در صندوق‌های سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان در بخشی مصرف می‌شود که برای عموم سرمایه‌گذاران، خصوصا سرمایه‌گذاران خرد ملموس‌تر است.

مدیرعامل گروه سرمایه‌‌گذاری بانک مسکن افزود: یکی از مزایای مهم این صندوق‌ها جمع‌آوری نقدینگی سرگردان و هدایت آن به سوی ساخت و ساز مسکن و گسیل نقدینگی به سمت تولید مسكن و نه دلالی آن است. این صندوق‌ها علاوه بر مزایایی که در بازار سرمایه ایجاد می‌کنند، به تقویت طرف عرضه واحدهای ساختمانی (اعم از واحدهای مسکونی، تجاری، اداری و...) نیز منجر خواهد. همچنین تقویت بازار سرمایه در راستای تاکید مسوولان ارشد نظام و تاکید قوانین بالادستی از طریق این صندوق‌ها امکان‌پذیر خواهد بود.

وي پيش‌بيني كرد: با تاسیس و آغاز به فعالیت این صندوق‌ها، فشار سازندگان از روی سیستم بانکی برای تامین مالی بخش مسکن کمتر ‌شود و تامین مالی بخش مسکن از تامین مالی بدهی‌محور به سمت تامین مالی مشارکتی (آن هم با مشارکت عموم سرمایه‌گذاران و از طریق بازار سرمایه) حرکت كند.

مدیرعامل گروه سرمایه‌‌گذاری بانک مسکن با بيان اينكه طبیعتا راه‌اندازی هر ابزار و نهاد مالی جدید از مخاطره به دور نخواهد بود، درباره ريسك‌هاي صندوق زمين‌وساختمان گفت: نوسانات كاهشي قيمت مسكن، افزايش هزينه ساخت و تاخيرهاي پيش‌بيني نشده در زمان تكميل و تحويل ساختمان ريسك‌هاي مطرح در پروژه است. وي افزود: انتظار بر آن است که با توجه به سود ناشی از ساخت‌و‌ساز و افزایش عمومی قیمت‌ها در این بخش، بازده مناسبی برای سرمایه‌گذاران ایجاد شود اما احتمال دارد با کاهش قیمت ملك، ارزش دارایی‌های صندوق کاهش یابد و سرمایه‌گذاران به بازده مورد انتظار دست پیدا نکنند. به علاوه ما با ریسک افزایش هزینه‌های ساخت مواجه هستیم. مدیر ساخت، ساخت پروژه صندوق را با هزینه‌های از پیش تعیین شده در این طرح توجیهی تقبل كرده است. با این حال ممکن است در شرایط استثنایی، هزینه‌های ساخت به‌طور غیرمنتظره‌ای افزایش یابند. ازگلي درباره ريسك عدم اتمام پروژه در موعد مقرر نيز گفت: مدیر ساخت متعهد است که در زمان تعیین شده در امیدنامه، عملیات ساخت پروژه را مطابق طرح توجیهی به پایان برساند، هر چند در صورت تاخیر در این امر، مبلغی به عنوان جریمه از مدیر ساخت دریافت خواهد شد؛ اما در صورت عدم توانایی مدیر ساخت در اتمام به موقع پروژه، این امکان وجود دارد که سود پروژه کاهش یابد.

سه نوع ريسك صندوق

حركت از دلالي به ساخت

حفظ قدرت خريد مسكن