سرویس اقتصادی «فردا»: پيش‌نويس طرح جامع مسكن به عنوان مجموعه‌ای از راهبرد‌ها و برنامه‌هاي مدنظر دولت در حوزه ساخت و تامين مسكن، منتشر شد. وزارت راه‌وشهرسازي با انتشار اين نسخه 169 صفحه‌اي، ابتدا تصويري كامل از وضعيت موجود شاخص‌هاي اقتصاد كلان همچون روند تورم، نقدينگي، رشد اقتصادي و همچنين اوضاع اقتصاد سياسي كشور ارائه داده و سپس با تشريح ساختار كنوني اقتصاد مسكن و بيان سطح فعلي عرضه و تقاضا در اين بازار، اهداف كمي بخش مسكن طي سال‌هاي آينده را اعلام کرده است. محتواي نقشه‌راهي كه وزارتخانه متولي مسكن براي 13سال آينده ترسيم كرده، نشان مي‌دهد در حال حاضر شكاف يك ميليون واحدي بين عرضه و تقاضای مسكن وجود دارد؛ به‌طوري‌كه برتري تعداد واحدهاي مسكوني از تعداد خانوارها در كل ‌كشور كه در سال 90 اتفاق افتاده بود، در سال92 معكوس شده و تعداد واحدهای مسكوني كشور كمتر از خانوارها شده است. در پيش‌نويس طرح جامع، ميزان سرمايه‌گذاري مورد نياز در حوزه ساخت مسكن متناسب با سه سناريو براي رشد اقتصادي، محاسبه شده است. با فرض حداقل نرخ رشد اقتصادی 3 درصد تا افق طرح (سال 1405)، حداقل 9 ميليون و 102 هزار واحد مسكوني بايد در طول 13 سال در کشور احداث شود.

پيش‌نويس طرح جامع مسكن منتشر شد؛ برنامه 13ساله دولت براي تامين مسكن چيست؟

چشم‌انداز 1405 بازار مسكن

عصر ديروز سري دوم از نسخه پيش‌نويس طرح جديد جامع مسكن در سايت رسمي وزارت راه‌وشهرسازي منتشر شد.

نسخه اول پيش‌نويس اين طرح 26 اسفند سال گذشته اعلام عمومي شد و آن زمان هدف از انتشار پيش‌نويس، ايجاد فرصت براي نقد برنامه‌هاي جديد دولت در حوزه ساخت و تامين مسكن توسط كارشناسان اعلام شد.

با اين حال، آنچه ديروز به عنوان نسخه پيش‌نويس نهايي طرح جامع مسكن در سايت وزارتخانه قرار گرفت از يكسو محتوايي كاملا متفاوت با نسخه اول دارد و از سوي ديگر، همانند نسخه اول، ارقام كمي كافي درباره برنامه‌هايي همچون مسكن‌اجتماعي، مسكن‌حمايتي و... را ندارد.

اين نسخه قرار است در هفته‌هاي آينده بعد از دريافت نقدهاي مثبت و منفي، در دولت جمع‌بندي شود و سپس با تصويب نهايي طرح جامع مسكن، نقشه قطعي سياست‌هاي جديد مسكن در اختيار دولتمردان قرار گيرد. به گزارش «دنياي‌اقتصاد»، در اين نسخه، وزارت راه‌وشهرسازي ابتدا درباره وضعيت موجود اقتصاد كلان كشور همچون روند نرخ تورم، روند نقدينگي، روند نرخ رشد اقتصادي، اوضاع اقتصاد سياسي همچون تحريم و... گزارشي ارائه كرده تا نشان دهد شرايط اقتصادي براي اجراي برنامه‌‌‌هاي تامين مسكن تا چه حد مهيا و فراهم است.

در ادامه اين پيش‌نويس، حجم تقاضاي جديد و نياز به مسكن در فاصله سال‌هاي 1393 تا 1405 محاسبه شده است. بر اين اساس، در حال حاضر- تا پايان سال92- 20 ميليون و 930 هزار واحد مسكوني در كل كشور موجود است كه در مقابل اين تعداد آپارتمان، 22 ميليون و 100 هزار خانوار در كشور ساكن هستند. به اين ترتيب در شرايطي كه تا پايان سال90، تعداد آپارتمان‌ها از تعداد خانوارها براي اولين‌بار در تاريخ دست كم 20 سال اقتصاد مسكن، فراتر رفته بود، اما هم‌اكنون بازار مسكن با كمبودي معادل يك ميليون و 50 هزار واحد مسكوني روبه‌رو است.

در اين نسخه، با محاسبه ميزان كل نياز و همچنين چشم‌انداز رشد اقتصادي، نرخ مناسب سرمايه‌گذاري در بخش مسكن با توجه به ظرفيت‌‌هاي اقتصاد كشور برآورد شده است. براين اساس، سه سطح رشد اقتصادي با نرخ‌هاي 3 درصد، 2/5درصد و 8 درصد براي افق طرح جامع مسكن پيش‌بيني شده كه براساس هر كدام از آنها، چون اوضاع اقتصادي كشور، منابع بانك‌ها و اقتصاد خانوارها تغيير مي‌كند، نياز بازار مسكن به ساخت‌وساز نيز متفاوت خواهد بود.

وزارت راه‌وشهرسازي پيش‌بيني كرده است درصورت نرخ رشد اقتصادي 2/5درصد، بايد در مجموع 13سال منتهي به سال 1405، تعداد 10ميليون و 825هزار واحد مسكوني جديد در كشور ساخته شود. همچنين با لحاظ نرخ رشد اقتصادي 3درصد، نياز به ساخت‌وساز اندكي كاهش پيدا مي‌كند و به 9ميليون و 102 هزار واحد در 13سال مي‌رسد.

در پيش‌‌نويس طرح جامع مسكن با اشاره به اينكه اولويت جمعيت نيازمند حمايت، مستاجران كم‌درآمد دهك‌هاي اول تا چهارم هستند كه 5/2ميليون خانوار را تشكيل مي‌دهند، تاكيد شده است: در صورتي كه هدف‌گذاري براي نرخ رشد اقتصادي كشور در افق طرح، سطح 2/5درصد باشد، در اين صورت در 13سال منتهي به سال 1405 بايد سالانه 80 هزار ميليارد تومان سرمايه‌گذاري براي احداث آپارتمان‌هاي جديد انجام شود. در اين نسخه پيش‌نويس، همچنين براي ساماندهي بازار مسكن و تسهيل شرايط تامين مسكن خانوارهاي گروه هدف، دو راهبرد مد نظر قرار گرفته است.

راهبرد اول، شامل توقف تراكم‌فروشي توسط شهرداري‌ها است با اين هدف كه فروش تراكم به عنوان پديده‌اي كه باعث افزايش قيمت زمين و در نتيجه قيمت تمام‌شده مسكن مي‌شود، به مرحله توقف برسد و در راهبرد دوم نيز كاهش مساحت آپارتمان‌هاي جديد مدنظر است.

وزارت راه‌وشهرسازي در عين حال در اين نسخه، مباحثي همچون ماليات بر اراضي باير، تشويق به شهرك‌سازي و ايجاد نظام يارانه در بخش مسكن را مورد تاكيد قرار داده است.

در اين طرح آمده است، پيش‌بيني مي‌شود جمعيت كشور در سال 1405 به 87 ميليون و 100 هزار نفر و تعداد خانوارها به 27 ميليون و 930 هزار نفر برسد.

همچنين بُعد خانوار نيز از 5/3 نفر در سال92 به 1/3 نفر در سال 1405 كاهش پيدا كند. كاهش بُعد خانوار در كنار كاهش نرخ رشد جمعيت به آن معناست كه الگوي تقاضاي مسكن در كشور در حال تغيير است و ديگر همچون گذشته نمي‌توان مبناي نياز مسكن را نرخ رشد جمعيت قرار داد بلكه با كاهش ُبعد خانوار –تعداد اعضاي يك خانواده- در واقع تعداد خانوارها در حال افزايش است و در نتيجه همچنان تقاضاي مسكن رو به رشد است. بخش آغازین پیش‌نویس این سند به دلیل تاثیر مستقیم اقتصاد کلان بر وضعیت بخش مسکن به تشریح شاخص‌های عملکردی اقتصاد کلان و روند آن در چند دهه گذشته پرداخته است. به‌گونه‌ای که نوسانات زیاد متغیرهای کلان اقتصادی در طول 8 سال گذشته سبب شده است تا تاثیر عوامل درونی بخش مسکن به حداقل خود کاهش یابد و در مقابل تاثیر عوامل اقتصاد کلان به حداکثر خود افزایش پیدا کند. افزایش بی‌سابقه قیمت از یکسو و کاهش رشد اقتصادی کشور و شتاب‌گیری نرخ تورم از دیگر سو(که موجب کاهش قدرت خرید خانوار شده است) موجب عدم تعادل شدید بین تقاضای موثر مسکن و عرضه را فراهم کرد. همین عدم تعادل موجب بروز شدیدترین رکود بخش مسکن در طول دوران اقتصاد مدرن بخش مسکن از دهه 1350 به بعد شد.

در این تحقیقات آمده است: آنچه که به این رکود ابعاد تازه‌ای داد اجرای قانون هدفمندی یارانه‌ها بوده که موجبات افزایش قیمت مصالح ساختمانی و هزینه تمام شده تولید مسکن را فراهم کرد. براساس آمار و ارقام موجود، متوسط نقدینگی از 92 هزار میلیارد تومان در سال 84 به 450 هزار میلیارد تومان در سال 91 افزایش یافته است. به عبارت دیگر به ازای هر خانوار در سال 84 حدود 4/5 میلیون تومان و در سال 91 حدود 21 میلیون تومان بوده است.

در یک نتیجه‌گیری کلی نقدینگی در اقتصاد ایران در دوره مذکور کمتر به سمت بخش‌های مولد و بیشتر به سمت بخش‌های غیرمولد و سوداگری هدایت شده است و در نتیجه همین وضعیت قیمت خرید و فروش هر متر مربع زمین در 10 سال گذشته 10 برابر و قیمت اجاره آن بیش از 8 برابر شده است.

این بررسی‌ها نشان می‌دهد مجموعه‌ای از سیاست‌های پولی و مالی انبساطی در اقتصاد ایران سبب شده تا تقاضای کل افزایش یابد. از سوی دیگر عرضه کل نیز شدیدا کاهش یافته است و وجود همین مازاد تقاضا، تورم کم‌سابقه‌ای را در اقتصاد ایران رقم زده است. همین عامل سبب شده به دلیل آنکه درآمد و هزینه خانوار عنصر اصلی تعیین‌کننده تقاضای خانوار برای مسکن و ساختمان است و قویا تحت تاثیر تورم و رکود اقتصادی قرار می‌گیرد؛ افزایش تورم و وقوع رکود باعث کاهش ارزش واقعی درآمد خانوار شده و باعث شود تا قدرت خرید خانوار روی کالاهای مختلف کاهش یابد.

از این رو اگر وضعیت اقتصادی که متاثر از فضای سیاسی با ثبات فعلی، کاهش تحریم‌های علیه اقتصاد ایران، تثبیت نرخ ارز، رشد نقدینگی هدفمند است به درستی هدایت شود می‌توان انتظار داشت که اقتصاد کم کم رونق گیرد و بخش مسکن نیز از رکود فعلی حاکم بر آن خارج شود. از سوی دیگر به نظر می‌رسد دولت در پی تحریک تقاضای مسکن با اتخاذ سیاست‌های مناسب است که اگر بتواند تقاضا برای مسکن را به حرکت در آورد می‌تواند گام مثبتی باشد. در سمت عرضه بازار مسکن نیز انتظار می‌رود که هزینه‌های ساخت‌وساز بعد از تطبیق با قیمت‌های جدید حامل‌های انرژی به یک ثبات نسبی رسیده باشد و لذا در بخش عرضه نیز احتمالا رونقی ایجاد خواهد شد.

دو نکته انحرافی طرح مسکن مهر

بخشی از پیش‌نویس سند راهبردی و چشم انداز بخش مسکن در افق 1405، نیز به بررسی نکات مثبت و منفی اجرای طرح مسکن مهر به عنوان بزرگ‌ترین طرح دولت دهم در بخش مسکن اختصاص یافته است. تشدید رشد نقدینگی و تورم و جایگزینی منابع دولتی به جای منابع خصوصی دو اشکال عمده‌ای است که از زاویه سیاست‌گذاری کلان اقتصادی در اجرای طرح مسکن مهر عنوان شده است. البته در این بررسی در کنار ناکارآمدی‌های این طرح به برخی وجود مثبت آن نیز اشاره شده است. افزایش میزان دسترسی حدود 2 میلیون خانوار به مسکن و تلاش در جهت کاهش هزینه‌های ساخت از جمله ابعاد مثبت اجرای این طرح اعلام شده است.

در جمع بندی بررسی طرح مسکن مهر آورده شده است: با وجود آنکه این طرح به عنوان یکی از بزرگ‌ترین گام‌های دولت در سال‌های پس از انقلاب تلقی می‌شود، اما اجرای نامناسب و برنامه‌ریزی غیرعلمی آن باعث شده است که اجرای طرح نتواند فوائدی را که می‌توانست برای بخش مسکن و اقتصاد ملی به بار آورد، ایجاد کند. به‌عنوان نمونه‌ای از ناکارآمدی‌های این طرح می‌توان به اثر این طرح بر ایجاد تورم عمومی در جامعه و در نتیجه کاهش قدرت خرید به خصوص در میان گروه‌های کم در آمد در مسکن از یکسو و پرداخت یارانه‌های هنگفت از سوی دیگر به حدود 2 میلیون خانوار اشاره کرد. شاید همین تناقضات موجب شده تا چهار سال پس از شروع عملیات ساخت مسکن مهر، بازاری ثانویه در بخش خرید و فروش مسکن تحت عنوان بازار مسکن ایجاد شود.

آخرین برآوردها از وضعیت زمین و مسکن

در ایران محققان طرح جامع مسکن در یک بررسی کلی از وضعیت بازار زمین و مسکن در کشور با اعلام اینکه مسکن از خصلت کالای نرمال خارج شده است، چراکه وضعیت بحرانی اقتصادی، تقاضای موثر مصرفی طبقه متوسط را برای خرید مسکن به شدت تضعیف کرده و کم‌درآمدها را با شدت بیشتری محتاج حوائج ضروری کرده است، می‌افزایند: جهش‌های قیمتی مسکن و کاهش تقاضای موثر از یک‌سو و به زیر سوال رفتن ارزش دارایی آن از سوی دیگر، رکود را در بازار مسکن تثبیت کرده یا تعادلی نازا به آن بخشیده است. برای رونق بازار مصرف ملکی مسکن علاوه بر رشد پایدار اقتصادی، به برپایی نظام فراگیر رفاه اجتماعی نیاز است.

نویسندگان طرح جامع معتقدند: براساس برآوردها در گذشته تا 40 درصد از ارزش معاملات مسکن برای ارزش دارایی یا سوداگری صورت پذیرفته است. اما چشم‌انداز مثبت اقتصادی و جریان سرمایه‌ها به سوی بخش‌های مولد و سخت‌گیری بانک مرکزی به بانک‌های خصوصی، ارزش دارایی مسکن مستغلات را برای سرمایه‌های کلان کاهش داده است، همان‌طور که کاهش تقاضای موثر خانوارها نیز از تقاضای دارایی مسکن کاسته است. این فرصتی مغتنم برای سوق دادن ارزش دارایی مسکن به اوراق بهادار (رهن ثانویه) است که باعث جلوگیری از سوداگری در بازار مسکن، به همراه تقویت و کارآیی نظام بانکی می‌شود و به این ترتیب بین بخش مسکن و اقتصاد ملی تعامل مثبت برقرار می‌کند. البته شرایط برپایی نظام کارآمد رهن ثانویه برای تخصیص بهینه منابع، ساماندهی به بخش واقعی مسکن و برپایی نظام فراگیر رفاه اجتماعی است. در چنین شرایطی به دلیل کاهش تقاضای موثر و پس‌انداز ملی و قیمت‌های بالای مسکن، در کوتاه‌مدت تنها عامل یا اهرم مالی برون‌زا می‌تواند بازار مسکن را از حالت رکود خارج سازد، تا در میان و بلندمدت اصلاحات بنیادی بخش مسکن، رشد پایدار به آن ببخشد.

افزایش اجاره‌نشینی، افت قیمت خرید

در این گزارش همچنین درخصوص پیشینه بازار زمین و مسکن آمده است: کاهش نرخ مالکیت و افزایش نرخ اجاره‌نشینی در مناطق شهری از 26 درصد در سال 1384 به 35 درصد در سال 1391 قابل توجه است که در این دوره نرخ مالکیت در دهک اول از 63 به 58 درصد و در دهک پنجم از 74 به 64 درصد کاهش داشته است. یعنی افت مالکیت در طبقات میانی حتی بیشتر از کم‌درآمد بوده است. دلیل این امر را روی‌آوری کم‌درآمدها به مالکیت مسکن در اسکان غیررسمی برای گریز از اجاره‌بها سنگین می‌توان دانست. پس از دهک پنجم، از کاهش میزان مالکیت با افزایش درآمد کاسته می‌شود تا در دهک دهم افزایش آن از 71 به 76 درصد مشاهده می‌شود. این گزارش با اشاره به افت قیمت مسکن در نیمه دوم سال 1392 می‌افزاید: اجاره‌بها همچنان سیر صعودی دارد. در پاییز نسبت به دوره مشابه سال قبل این افزایش در مناطق شهری 3/21 درصد بوده که در تمام شهرهای بزرگ، متوسط و کوچک کمابیش همین مقدار افزایش گزارش شده است. این امر نشانه همراهی اجاره‌بها با نرخ تورم است. محققان طرح جامع در مورد قیمت زمین در مناطق شهری معتقدند: قیمت زمین در مناطق شهری همواره رشد بیشتری از هزینه ساخت داشته است. بنا بر آمار بانک مرکزی در سال 1390 در ساختمان‌های مسکونی تکمیل شده، هزینه ساخت 8/9 درصد و هزینه زمین 3/28درصد افزایش یافته و این رشد در سال‌ 1391 به ترتیب 2، 22 و 9/62 درصد بوده است. در نتیجه سهم زمین در هزینه تمام شده مسکن شهری در سال 1391 به رقم بی‌سابقه 7/54 درصد (استان تهران 3/66 درصد) رسیده است. این در حالی است که طرح مسکن مهر با عرضه زمین اجاره‌‌ای از یک‌سو و از سوی دیگر ازدیاد تراکم ساختمانی یا تعداد مسکن در ساختمان‌های مسکونی و مختلط تکمیل شده شهری از 84/2 در سال 1385 به 82/3 در سال 1391، باید سهم زمین را در کل هزینه ساخت کاهش می‌داده است.

افزایش سهم قیمت زمین در هزینه ساخت

در این گزارش آمده است: سیاست ناکارآمد زمین و تراکم‌فروشی بر سهم قیمت زمین در هزینه ساخت مسکن افزوده است. در سال 1391 نسبت به سال 1390، رشد هزینه یک متر مربع بنا در مناطق شهری 7/37 درصد، در استان تهران 6/39 درصد، در استان اصفهان (دوم پس از تهران از لحاظ حجم ساخت) 8/34 درصد، در استان البرز (مجاور تهران) 37 درصد، در استان بوشهر (استانی نه محروم و نه در بورس ساخت) 6/35 درصد بوده است. اما همین رشد درباره ارزش یک متر مربع زمین در ساختمان‌های مذکور به ترتیب 8/91 درصد، 6/146 درصد، 1/46 درصد، 2/60 درصد و 9/18 درصد بوده است. یعنی در حالی که فاصله‌ای اندک بین تغییر هزینه ساخت بین آنها وجود دارد، رشد قیمت زمین در استان تهران (که شهرهای دیگری هم به جز تهران در آن می‌گنجند) فاصله‌ای زیاد با بقیه دارد و حتی 5/2 برابر استان البرز در جوار خود است و در نتیجه متوسط کشوری را هم به سوی خود می‌کشاند. این رشدها فاصله 4/6 برابری به متوسط قیمت یک متر مربع زمین در استان تهران نسبت به استان اصفهان بخشیده است.

همچنین نسبت تسهیلات احداث مسکن به قیمت معاملاتی مسکن (LTV) در مناطق شهری روندی کاهنده داشته و از 3/48 درصد در سال 1385 به 1/27 درصد در سال 1391 رسیده است. این کاهش در شهر تهران چشمگیرتر بوده و در این دوره از 1/32 درصد به 8/12 درصد تنزل کرده است. این کاهش دو دلیل دارد: نخست ناشی از افزایش بیشتر قیمت زمین از هزینه ساخت است (که در تهران بیشتر بوده) و در نتیجه هر گونه افزایش سقف وام و سیاست بانکی تا متوقف نشدن جهش‌های قیمت زمین بی‌فایده است. دوم به دلیل افزایش متوسط سطح زیربنا از 124 به 130 متر مربع در دوره مذکور در مناطق شهری کشور است، که لزوم کاهش آن را در آینده مطرح می‌سازد. البته اهمیت مهار قیمت زمین بیشتر به نظر می‌رسد. زیرا در استان تهران، خلاف کل کشور در دوره مذکور، متوسط سطح زیربنای واحد مسکونی از 130 به 121 متر مربع کاهش داشته، اما مانع کاهش LTV نسبت نشده است.

ناکارآمدی تراکم‌فروشی در تنظیم بازار مسکن

این گزارش با تاکید بر افزایش سهم زمین در هزینه تمام شده مسکن به همراه کاهش «توان‌پذیری» (affordability) خانوارها، نشان می‌دهد که سیاست ازدیاد تراکم ساختمانی از طریق «تراکم فروشی»، خلاف استدلال‌های پشتیبان آن، باعث ناکارآمدی بازار مسکن و تخصیص نابهینه منابع می‌شود. فزایندگی رانت زمین از طریق تراکم‌فروشی در بازار مسکن، هر دم سهم بیشتری از سرمایه‌های مولد ملی را می‌بلعد و بدین ترتیب بخش مسکن به طور روزافزون نقشی «متعارض» (antagonistic) با رشد اقتصاد ملی می‌یابد برای برقراری رابطه تعاملی بخش مسکن با اقتصاد ملی، باید از طریق توقف تراکم فروشی به صورت کنونی، بهای زمین مهار و نسبت آن در هزینه ساخت کاهش یابد.

از سوی دیگر فزایندگی نسبت هزینه زمین به هزینه ساخت دلیل عمده بی‌اثر شدن افزایش سقف وام بانکی بوده است. به علاوه اکثریت جامعه دارای درآمد رانتی برای جبران رانت زمین نیستند و این افزایش باعث کاهش تقاضای موثر خانوار می‌شود. در نتیجه برای کارآیی نظام بانکی در بخش مسکن (افزایش LTV) و نیز افزایش تقاضای موثر، باید از طریق توقف تراکم‌فروشی به صورت کنونی، بهای زمین مهار و نسبت آن در هزینه ساخت کاهش یابد. یک راه دیگر افزایش کارآیی نظام بانکی (افزایش LTV) کاهش تدریجی متوسط سطح زیربنای واحد مسکونی است که در ایران بسیار بالا است. این کاهش به بهینه‌سازی نسبت سرمایه‌گذاری در بخش مسکن نسبت به کل تشکیل سرمایه، و سوق دادن سرمایه‌ها به بخش‌های مولد نیز یاری می‌رساند و باعث پویایی اقتصادی همراه با رفاه اجتماعی می‌شود. از آنجا که دولت در دهه گذشته 38 درصد تقاضای زمین مسکونی را تامین کرده و موفق به تنظیم بازار آن نشده است، اصلاحات اساسی در سیاست زمین باید انجام پذیرد. حاصل این اصلاحات باید یک بسته سیاستی منسجم و کارآمد از مالیات و عوارض، برنامه‌ریزی فضایی و مقررات شهری، برنامه‌های بازسازی و نوسازی و بهسازی، توانمندسازی و... باید باشد.

روش‌های شناسایی گروه‌های هدف

در سند راهبردی و چشم‌انداز کلان بخش مسکن در افق 1405 در خصوص مسکن کم درآمدها آمده است:

محاسبات انجام گرفته درباره خط فقر در مناطق شهری در سال 1391 نشان می‌دهد خانوارهایی که ماهانه کمتر از 10 میلیون ریال درآمد داشته باشند، زیر خط فقر قرار دارند که 35 درصد خانوارهای شهری را تشکیل می‌داده است. در سال 1384 این نسبت 26 درصد بوده است. از سوی دیگر محاسبه خط فقر مسکن در سال 1391، یا حداقل هزینه‌ای که ماهانه یک خانوار باید صرف مسکن کند تا از مسکن مناسب بهره‌مند شود، 4800هزار ریال بوده است. در نتیجه 33 درصد خانوارها زیر خط فقر مسکن قرار داشته‌اند. در سال 1384 این نسبت 28 درصد بوده است. در هر دو شیوه محاسبه تعداد خانواری که باید تحت پوشش یکی از شکل‌های مسکن اجتماعی و حمایتی قرار گیرند، اضافه شده است.

این گزارش می‌افزاید: نرخ مالکیت مسکن در خانوارهای کم درآمد با شتابی بیش از کل جامعه کاهش یافته در حالی که امنیت حاصل از مالکیت مسکن برای آنها مهم‌تر است. این امر ناشی از کاهش توان‌پذیری یا استطاعت خانوار برای تملک مسکن است. به‌طوری که بهای یک مسکن متعارف به درآمد سالانه آنها که نباید از حدود 5 درصد تجاور کند، به 32 برابر رسیده است. این گزارش درخصوص نحوه شناسایی گروه‌های هدف- خانوار‌های کم‌درآمد می‌افزاید: از حدود 5/2 میلیون خانوار کم‌درآمد نیازمند پشتیبانی در برنامه‌های مسکن، حدود یک میلیون خانوار دارای پوشش تامین اجتماعی هستند، 500 هزار خانوار تحت پوشش کمیته امداد و بهزیستی قرار دارند، 240 هزارخانوار تحت پوشش صندوق بازنشستگی هستند و حدود 810 هزار خانوار تحت هیچ گونه پوشش بیمه‌ای و حمایتی قرار ندارند که این واقعیت ضرورت برپایی نظام فراگیر رفاه اجتماعی را که یکی از ارکان آن مسکن باشد، گوشزد می‌کند.

همچنین در تعریف مسکن اجتماعی آمده است: مسکن اجتماعی به مجموعه برنامه‌ها و سیاست‌هایی گفته می‌شود که شامل ترکیبی از چند مورد زیر با وزن‌های متفاوت در کشورهای مختلف است تا با مقابله با شکست بازار (Market failure) در بخش مسکن، متضمن تحقق حقوق شهروندی در زمینه تامین مسکن برای همه آحاد ملت، به خصوص کم‌درآمدها شود. به تاکید باید گفت که نظام مسکن اجتماعی در هیچ کشوری منحصر به یک روش نیست، اما وزن و نوع ترکیب آنها متفاوت است.

عرضه مستقیم مسکن اجاره توسط بخش دولتی یا عمومی (شهرداری).

*عرضه مسکن اجاری توسط شرکت‌ها (انجمن‌های) غیرانتفاعی با یارانه‌های زمین‌، وام ارزان و غیره.

*مالکیت مسکن مناسب توان‌پذیر (affordable) به‌طور فردی با یارانه‌های زمین، وام ساخت ارزان و غیره.

*مالکیت مشاع مسکن مناسب توان‌پذیر (affordable) توسط شرکت‌ها (انجمن‌های) غیرانتفاعی با یارانه‌های زمین، وام ساخت ارزان و غیره.

*سازوکار وام رهنی ارزان و بازگشت وام تضمین‌شده برای تملک فردی یا مشاع مسکن مناسب با دادن یارانه.

*ارائه یارانه مستقیم برای اجاره‌بهای مسکن مناسب.

*دو جهت‌گیری راهبردی برای برنامه‌های مسکن.

وزارت راه و شهرسازی در پیش‌نویس طرح جامع مسکن با اشاره به دو جهت‌گیری برای اجزای برنامه‌های خرید در بخش مسکن می‌افزاید: گروه‌های کم‌درآمد به‌طور عام نیازمند دسترسی به وام ارزان و بلندمدت مسکن هستند که برای «توان‌پذیر» (affordable) شدن بهای مسکن ملکی (و به‌طور غیرمستقیم اجاره‌بهای مسکن) ضرورت دارد. همچنین درصورت دریافت چنین وام‌هایی است که آنها می‌توانند به بهسازی و با دوام‌سازی و بهینه‌سازی مصرف انرژی در واحدهای مسکونی خود اقدام کنند و این موضوع به‌خصوص در بافت‌های فرسوده و سکونتگاه‌های غیررسمی ضرورت تام می‌یابد. به‌عبارت دیگر بدون یارانه، گروه‌های کم‌درآمد توان استفاده از وام‌های بانکی متعارف را ندارند. از این رو در تمام جهان و به‌خصوص در کشورهای توسعه‌یافته‌تر انواع پشتیبانی و یارانه برای «بانک‌پذیر» شدن (Bankable) گروه‌های کم‌درآمد وجود دارد. موضوع مهم دیگر این است که در سکونتگاه‌های غیررسمی و نیز گاه در بافت‌های فرسوده مشکل نبود سند رسمی مانع دیگری برای بانک‌پذیر گشتن ساکنان آنها محسوب می‌شود؛ به‌طوری‌که در سکونتگاه‌های غیررسمی ایران کمتر از 10 درصد از خانوارها به‌نوعی از وام بانکی بهره‌مند شده‌اند.

در این گزارش آمده است: نظام و سازوکار کارآمد مسکن اجتماعی در ایران باید از چارچوب زیر پیروی کند:

* تقدم دادن به طراحی بسته‌های متنوع برنامه‌ای و نهادی و سازمانی لازم (مالی، فنی، حقوقی و غیره) و ساماندهی و تاسیس و تکامل تدریجی آنها به جای اجرای تک‌پروژه‌های مجزا در سراسر سرزمین.

* رعایت اصل تنوع و انتخاب در نظام مسکن اجتماعی برای پوشش دادن گروه‌های درآمدی، اقشار اجتماعی، اقوام و فرهنگ و مناطق جغرافیایی گوناگون که همراه با کارآمدی و فراگیری بیشتر این نظام، با ایجاد حق و انتخاب برای آنها، از یکسو از انسداد و ناامیدی اجتماعی جلوگیری می‌کند و از سوی دیگر محرک فعال گشتن بیشتر فردی و اجتماعی آنها می‌شود.

* استفاده حداکثری از انجمن‌های محلی و مدنی غیرانتفاعی مسکن و وام و پس‌انداز برای ساخت و مدیریت مسکن ملکی و استیجاری و تامین مالی مسکن.

*استفاده حداکثری از سطوح محلی دولتی، شهرداری‌ها و دهیاری‌ها برای برپایی و نظارت در نظام مسکن اجتماعی.

* تهیه طرح‌های پیشگیری و پیش‌نگری از شکل‌گیری سکونتگاه‌های غیررسمی در برنامه‌های مسکن، شهری و سیاست‌های فراگیر رفاه اجتماعی (در چارچوب وزارت تعاون، کار و امور اجتماعی)، مانند طرح‌های جامع و تفضیلی، نظامات مالی مسکن،‌ مهارت‌آموزی و تشکیل تعاونی‌ها و کارآفرینی‌ و غیره هماهنگی و هم‌افزایی این طرح‌ها با طرح‌های ساماندهی و توانمندسازی.

طراحان طرح جامع مسکن همچنین درخصوص اهداف تهیه این طرح، عنوان کرده‌اند:

فراهم آوردن امکان دستیابی همه افراد و خانوارهای ایرانی به مسکن متناسب با نیاز آنها با اولویت دادن به نیازمندترین‌ها، به خصوص مسکن روستاییان و کارگران، ازدیاد کمّی و ارتقای کیفی تولید و عرضه مسکن و سرپناه به‌طور فراگیر برای گروه‌های مختلف اقتصادی و اجتماعی و در پهنه‌های مختلف سرزمین ایران، رقابتی و اجتماعی شدن بازار مسکن و زمین برای تضمین رشد و رونق پایدار بخش مسکن و اقتصاد کشور، به همراه پوشش گروه‌های مختلف درآمدی، فراگیر بودن برنامه‌ها و بازار مسکن برای تضمین عرضه مسکن «توان‌پذیر» برای تمام خانوارها با نحوه‌های مختلف تصرف و کیفیات گوناگون، ارتقای صنعت ساختمان برای تامین مسکن پرکیفیت و ارزان و دارای هویت رقابتی، تضمین رقابت موفق با رقبای خارجی در ایران و حضور موفق در بازارهای خارجی و صدور خدمات فنی- مهندسی، رفع کاستی‌ها و برپایی نظامات و سامانه‌های جامع نهادی و سازمانی در بخش‌های واقعی و مالی، به‌خصوص برای تامین مسکن روستایی، کارگران، کم‌درآمدها و بهسازی مسکن در بافت‌های فرسوده و سکونتگاه‌های غیررسمی، تراکم‌زدایی و تمرکززدایی و شفاف‌سازی فعالیت‌های بخش دولتی در جهت کارآمدسازی فعالیت دولت و کارآیی بازار مسکن، هم‌افزایی و تعامل بین برنامه‌های تحقق بخشنده به رفاه اجتماعی و برنامه‌های بخش مسکن با بهینه‌سازی نظام یارانه مسکن در چارچوب نظام فراگیر رفاه اجتماعی، هماهنگی و هم‌افزایی برنامه‌های بخش مسکن با برنامه‌ریزی فضایی برای تضمین تنوع اقتصادی و اجتماعی، سلامت اجتماعی و حفظ محیط‌زیست در فرآیند تامین مسکن، از جمله مهم‌ترین اهداف این طرح هستند.