سرویس اجتماعی فردا: بازار مسکن همچنان کساد اندر کساد است و حتی با وجود اینکه بسیاری از مالکان به فروش زیر قیمت ملک خود رضایت دادند باز هم مردم قدرت خرید خانه را ندارند. هر چند دولتی یازدهمی ها مدعی هستند با تدابیر اقتصادی آنها خانه کمی ارزان شده و نرخ ان ثبات پیدا کرده است اما در حقیقت این رکود بازار مسکن است که باعث ارزانی شده و با وجود اجرایی شدن برجام، این رکود همچنان ادامه دارد.

در این میان دولتی ها تنها با اضافه کردن وام مسکن و رساندن آن به 160 میلیون تومان سعی در تکان دادن بازار مسکن داشتند اما با این حال هم اقساط بانک و بازپرداخت سنگین وام و هم گرانی خانه ها باعث شده خرید و فروش مسکن همچنان راکد باقی بماند. حالا اما بانک مسکن اعلام کرده که طرح مسکن قسطی موفق به اخذ مجوز از بانک مرکزی شده و حالا به تمهیدات مسکنی دولت یازدهم اضافه خواهد شد.

طرح مسکن قسطی چیست؟

ماجرا هم از این قرار است که براساس مجوز تحت اختیار بانک مسکن برای ایجاد بازار قسطی فروش ملک، از ابتدای اردیبهشت امسال، امکان انجام «معامله نسیه آپارتمان مسکونی» در 7 شعبه‌ویژه این بانک در تهران و همچنین شعبه‌های مرکزی سایر شهرها، فراهم می‌شود و در فاز اول طرح فروش قسطی، صرفا سازنده‌های عضو تشکل‌های ساختمانی می‌توانند برای فروش غیرنقدی آپارتمان‌های حداکثر 10 سال ساخت خود، ضمانت «پرداخت اقساط توسط خریدار» را از بانک مسکن دریافت کنند.
 
 در این طرح، بانک مسکن تسهیلات ریالی به طرفین معاملات نسیه پرداخت نمی‌کند بلکه بانک، توافق سازنده با خریدار برسر پرداخت غیرنقدی و مدت‌دار بخشی از ارزش ملک مورد معامله را تضمین می‌کند طوری‌که در صورت عدم بازپرداخت به موقع اقساط ماهانه مبلغ غیرنقد از جانب خریدار آپارتمان، بانک مسکن مبالغ معوق را به سازنده یا همان فروشنده پرداخت خواهد کرد.

مدیرعامل بانک مسکن روز گذشته با تشریح جزئیات نحوه تضمین فروش قسطی و خرید غیرنقد آپارتمان‌های مسکونی اعلام کرد: در این طرح حداکثر 50 درصد ارزش روز واحد مسکونی و تا سقف 150 میلیون تومان از بهای کل معامله، قابلیت تقسیط و پرداخت غیرنقد دارد. 

علاوه‌بر این دو شرط، در فاز اول اجرا فقط آپارتمان‌های حداکثر 10 سال ساخت –از تاریخ صدور پروانه ساختمانی- مشمول تضمین فروش قسطی هستند و در کنار این سه شرط، عملیات تقسیط و نوع توافق خریدار و فروشنده در فروش نسیه آپارتمان باید به گونه‌ای باشد که قسط ماهانه از 3 میلیون تومان و طول بازپرداخت نیز از 50 ماه تجاوز نکند. به این ترتیب در قالب 5 شرط تعیین شده برای فروش قسطی مسکن، حریم رسمی معاملات نسیه آپارتمان مسکونی با لحاظ قدرت مالی خریدار از بابت پرداخت اقساط و میزان آمادگی فروشنده به دریافت مبلغ غیرنقد، تعیین شده است.

 بانک مسکن در ازای ارائه تضمین حقوقی لازم به فروشنده بابت پرداخت به موقع اقساط معاملات نسیه توسط خریدار، رقمی معادل 36/ 2 درصد مبلغ غیرنقد را تحت عنوان «کارمزد» در هر سال از طرفین معامله دریافت خواهد کرد.

آبا این طرح بی خانه‌ها را خانه‌دار می کند؟

در هر حال بنا  بر اعلام بانک مسکن این طرح از اردیبهشت ماه اجرایی خواهد شد. با این حال ایرادات جدی  به این طرح وارد است و به نظر نمی رسد بتواند برای قشر متوسط و ضعیف مناسب باشد. در این طرح، انبوه سازان به توان مالی خریداران توجه ندارند تا بر اساس آن اقساط تعیین شود و قدرت خرید مردم در این طرح در نظر گرفته نشده است.  از سوی دیگر برای اجرای این طرح نیاز به ورود بانک مسکن و دریافت کارمزد از سوی بانک است که این مساله بار مضاعفی را برای پرداخت اقساط به مردم وارد می کند و علاوه بر اقساط که بر اساس مبلغ قسط  طی 50 ماه باید پرداخت شود، مبلغ کارمزد 5 درصدی را نیز به متقاضیان خرید خانه تحمیل می کند که بسیار زیاد است چرا که عملا بانک مسکن کاری جز تضمین معامله انجام نمی دهد. با این تفاسیر می توان گفت عملا قشر متوسط و ضعیف که توان قسط دادن با مبلغ بالا را ندارند خانه دار نخواهند شد. درواقع،  در حال حاضر متقاضیان اصلی خرید مسکن نقدینگی ندارند و بهتر است به جای تجویز داروی موقتی، مشکل نقدینگی را در کشور حل شود و قدرت خرید به مردم بازگردد تا تحرکی در بازار مسکن صورت گیرد و رکود از بازار مسکن خداحافظی کند.

در این میان باید باز هم به این نکته هم توجه کرد که  در این طرح، بانک منابعی به‌صورت نقد (وام و تسهیلات) به دو طرف معامله ارائه نمی‌کند اما کاری که بانک در طرح فروش اقساطی مسکن انجام می‌دهد نوعی تضمین تعهد است؛ به این معنا که سازنده یا انبوه‌ساز قصد دارد خانه ای را که با سرمایه‌گذاری خود ساخته، به صورت اقساطی به فروش برساند و ضامن این کار بانک مسکن می شود. در هر حال، بنا به اظهار نظر کارشناسان اقتصادی بالا بودن نرخ کارمزد و از طرف دیگر بالا بودن نرخ سود اقساط که بیشتر از نرخ تورم است، استقبال مردم از این طرح را با ابهام جدی مواجه می کند و به نظر نمی رسد استقبال از آن زیاد باشد. باید منتظر ماند و دید این طرح می تواند دوای درد بی خانه ها باشد و بازار مسکن را از رکود خارج کند یا خیر؟